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¿Esta buscando comprar una casa?  

Lena Pullen, ABR, CRS, GRI
Realtor®
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Consulta inicial

La mayoría de los compradores deciden trabajar con un agente inmobiliario. En la reunión inicial, hablarán del tipo de vivienda que usted desea adquirir, así como de las diferentes ubicaciones que le llaman la atención, precio y tamaño de casa.

Es conveniente que haya hecho su “tarea” con anticipación. Haga una “lista de deseos” para definir qué quiere que tenga su casa. Tenga en cuenta el vecindario donde quiere vivir. ¿Qué tipo de comodidades y actividades comunitarias ofrece? ¿A qué distancia queda de su lugar de trabajo? Comience por comparar las distintas zonas y establezca sus prioridades

Obtenga una calificación previa. Aún mejor: ¡Obtenga una aprobación inicial!

No espere hasta encontrar la casa de sus sueños para hablar con una institución de préstamos hipotecarios. No se exponga a tener una sorpresa desagradable una vez que haya hecho una oferta. Al obtener una calificación previa, usted sabrá hasta cuánto dinero puede pedir prestado (pero recuerde: no tiene que pedir prestado el máximo).

También contemple la posibilidad de obtener una aprobación inicial. Una aprobación inicial por escrito le brinda aprobación de crédito y por lo común sólo está sujeta al recibo de un título de propiedad y de una tasación aceptable. Esto le puede ayudar a definir más su búsqueda y le coloca en una posición más sólida frente al vendedor cuando haga su oferta.

Como regla general se puede comprar una casa por el doble de sus ingresos anuales, pero esto no toma en cuenta sus deudas, o un enganche grande, o otros factores que pueden añadir o quitar de la cantidad que puede pagar.

Se debe notar, que hoy en día muchos prestadores lo puede aprobar antes de empezar a buscar una casa. Muchos prestadores anuncian esto pero la mayoría no dan un apruebo oficial hasta después de recibir el contrato.

Si no tiene el 20% para el enganche, el prestador puede aceptar hasta el 5% pero tendrá que obtener seguro privado de hipoteca. Este seguro requerirá un pago del .5 al 1.0% de la cantidad de la hipoteca mas un costo mensual. 

؟Cual es el tipo de préstamo que me conviene?

El préstamo depende de su ingreso, su historial de trabajo, y dependiendo de cuanto dinero tenga ahorrado. También, en que plazo usted quiera terminar de pagarlo. Por supuesto lo mejor es ayudarle a buscar el pago mensual mas bajo y que usted quede contento y tomar en cuenta cuanto tiempo usted va a vivir en su casa.

• Préstamo de tasa de interés fija

• Préstamo de tasa de interés ajustable [ ARM ]

• Préstamo de ARM a largo o corto plazo

• Préstamo convencional

• Préstamo FHA

• Préstamo VA

• Préstamo sin enganche

• Préstamo con hipoteca a corto plazo [ 10 o 15 años]

• Préstamo global

Cuales son sus bienes?

Lo primero que debe examinar al decidir cuanto es que puede invertir en una casa nueva es el valor de su persona, tomando en cuenta sus ingresos, ahorros, inversiones y cualesquier bienes, como Individual Retirement Accounts (IRAs) o planes de Keogh, el valor de sus seguro de vida, pensiones y planes de ahorros. Los prestadores necesitaran esta información antes de extenderle un préstamo.

Frecuentemente, la cantidad que gana puede ser menos importante de la manera en que lo gana. Comisiones y gratificaciones varían mucho de año a año, y prestadores confían menos en sus ingresos que pueden cambiar mucho. También cuando sus ingresos dependen mucho de sobre-tiempo que trabaja, es difícil para confiar en esto. En casos donde recibe comisiones, el prestador va a querer saber lo que ha ganado de dos a tres años previos. En el caso de sobre-tiempo, el prestador querrá determinar si esperará tener igual trabajo en el futuro y sacará un promedio de sus ingresos de los últimos 2 o 3 años.

Como última opción puede utilizar su pensión o ahorros de empleo como enganche. La mayoría de pólizas y planes le da la opción de retirar su dinero sin que sea considerado un préstamo en contra del valor. Aunque no sea la mejor opción, le puede asistir en conseguir réditos más bajos. Recuerde que se saca dinero un préstamo por el valor de su seguro de vida o plan de ahorros en su trabajo, añadirá otra deuda que llevará interés. Debe de incluir estos pagos dentro de sus gastos mensuales.

Recuerde que el convertir sus bienes en bienes líquidos significa que tendrá que pagar los impuestos. Algo que no lleva consigo impuestos son los regalos que puede ser hasta $10,000 por ano sin que ninguno tenga que pagar impuestos. Sus padres por ejemplo le pueden regalarle a usted y su pareja hasta $40,000 para el enganche.

Deudas

Sus deudas son los gastos que paga mensualmente. Estos incluyen préstamos de estudiante, auto, balances de tarjetas de crédito. Cuando calcule todas sus deudas, incorpore el saldo pendiente total de sus tarjetas de crédito como si al final del mes tendría que pagarlo por completo. De esta manera se da un poco de espacio en caso de llegar a cobrar más en sus tarjetas.

Ingresos Anuales

Cuando esté calculando su ingreso anual, recuerde incluir todas las fuentes de donde gana dinero. Por ejemplo, puede recibir interés de ahorros, child support, alimony.

Comience su búsqueda

Vea distintas propiedades y explore los vecindarios. Cuantas más viviendas vea, tendrá una mejor noción de lo que hay disponible dentro de sus posibilidades financieras. Exprese sus opiniones abiertamente a su agente inmobiliario de tal modo que éste pueda identificar aquellas propiedades que más se ajusten a sus necesidades.

La oferta

Recuerde que usted debe comparar precios, verificar costos y términos y negociar el mejor trato posible. Su agente trabajará con usted para hacer un borrador de su oferta y presentarla al agente del vendedor. La oferta incluirá un depósito en una forma de cheque en demostración de buena fe. El vendedor aceptará la oferta, rechazará la oferta o, lo más probable de todo, hará una contraoferta.

Negocie

Si el vendedor no acepta la primera oferta, probablemente usted recibirá una contraoferta. No es raro que haya varias rondas de ofertas y contraofertas. Una vez que su oferta sea aceptada, por lo común usted tendrá de 5 a 7 días para remitir una solicitud de préstamo.

Apertura del depósito

Cuando el contrato de ventas sea aceptado y firmado por usted y el vendedor, su agente abre titulo con una compañía de títulos de propiedad. Esto ocurre por lo común dentro de un plazo de 24 a 48 horas a partir de la firma del contrato. La compañía de títulos mantiene el depósito inicial, y al cierre es aplicado como crédito a sus costos finales.

Búsqueda de títulos de propiedad

La compañía de títulos investigará la cadena de títulos de la propiedad que usted va a comprar y preparará un informe preliminar. Este documento mostrará quién posee la propiedad y qué gravámenes fiscales, si es que los hay, se han impuesto a la misma.

Inspección de la casa

Después de la firma del contrato, por lo común usted tiene de 7 a 10 días (esto es negociable) para inspeccionar la propiedad y documentar en qué condición está. Es recomendable que contrate a un inspector de viviendas profesional para realizar este trabajo.

Aprobación del préstamo

Si ya fue aprobado inicialmente para una hipoteca, este proceso será mucho más rápido. Una vez que se ultime el préstamo, se satisfagan todas las condiciones y se confirme que hay un título libre de gravámenes, usted puede hacer una inspección final de la propiedad.

Si usted da menos del 20% de entrada para comprar su casa, la mayoría de los prestamistas le exigirán que compre Seguro de Hipoteca Privado (PMI) Este seguro protege al prestamista si usted deja de pagar sus obligaciones. Sin esta cobertura muchos compradores no podrían comprar casa.

Estimado de “buena fe” de los costos de cierre

Por ley, la institución de préstamo debe proporcionarle una lista detallada de todos los costos previstos de cierre dentro de un plazo de tres días a partir de haber recibido su solicitud de préstamo. El “estimado de buena fe” está diseñado para evitarle cuotas sorpresa u ocultas. Los costos de cierre incluyen seguro del título de propiedad, cuotas préstamo, inspección, cargos de tasación, informes crediticios, impuestos sobre la propiedad, puntos (mientras más puntos pague al principio, más baja será su tasa de interés), PMI (seguro de hipoteca privado) y otros gastos. Recuerde: éste es sólo un estimado. Sus costos reales podrían cambiar al momento del cierre, por lo cual es de suma importancia leer los documentos con anticipación a la fecha del cierre

Además de la solicitud de préstamo, ésta es una lista de documentos que la institución de préstamos podría solicitarle:

• Contrato de compra de la casa

• Estados de cuenta bancarios de los últimos tres meses

• Estados de cuentas de inversiones de los últimos tres meses: cuentas IRA/401(k), acciones, bonos, Certificados de Depósito (CD)

• Los cheques cobrados por concepto de arriendo de hasta un año o el número telefónico de su arrendador

• Información sobre la vivienda anteriormente arrendada incluyendo dirección y nombres y direcciones de los anteriores arrendadores

• Su comprobante de ingresos más reciente y los formularios de retención W-2 de los últimos dos años

• Anexos tributarios del “Schedule C” si usted tiene su propia empresa o trabaja independientemente

• Facturas de gas, electricidad y teléfono, etc.

• Estados de cuentas o recibos de pago de préstamos para automóvil, préstamos para educación y otros préstamos personales

• Documentos de divorcio, si es el caso, especialmente si planea registrar el dinero de pensión o manutención de hijos como ingresos

• Estado financiero y comprobante de pago de impuestos

• Tarjeta del seguro social y licencia de conducir

• Evidencia de su condición de residencia permanente en los Estados Unidos o no residencia permanente en los Estados Unidos

 El Cierre

Su función principal durante el cierre será… ¡firmar papeles! Cuando la compañía de títulos registre la escritura a su nombre, el vendedor obtenga su pago y todos los fondos sean pagados. Usted entonces recibe las llaves y asume su nuevo papel como propietario de vivienda.

Este artículo se suministra a manera de información general y no refleja consejos ni opiniones de Lena Pullen o de Re/max Executives Realtors o sus agentes.